I condomini non sono mai una passeggiata: mettere d’accordo un sacco di persone unite solo da una scala è proprio la trama di una delle serie TV di maggior successo in Spagna: «Aquí no hay quien viva», ma il dramma si intensifica quando mancano i soldi. Riguardo a questo problema tutt’altro che raro, la Corte Suprema ha consolidato una dottrina: i debiti relativi alle quote condominiali si prescrivono dopo cinque anni, non dopo i quindici che molti amministratori e residenti continuavano a considerare come riferimento.
Trascorso quel termine, se il condominio non ha agito formalmente, il debito si considera estinto e non può più essere reclamato. La decisione, basata sull’articolo 1966.3 del Codice Civile, riguarda migliaia di condomini in tutta la Spagna e cambia in modo significativo l’equilibrio tra inquilini morosi e assemblee condominiali.
Dal mito dei 15 anni al limite reale di 5
Per anni, il criterio dominante era quello del vecchio articolo 1964 del Codice Civile, che fissava un termine generale di 15 anni per determinate azioni personali. Molti condomini si aggrappavano a quella cifra per cercare di recuperare le quote non pagate accumulate da più di un decennio. Tuttavia, la riforma della Legge 42/2015 ha già ridotto quel termine generale a cinque anni, e le recenti sentenze della Corte Suprema sono andate oltre: hanno chiarito che le quote condominiali non sono regolate da quel termine generico, ma da un termine specifico di cinque anni previsto dall’articolo 1966, comma 3, che si riferisce a pagamenti periodici come affitti, alimenti e «qualsiasi altro pagamento che debba essere effettuato annualmente o a scadenze più brevi».
La sentenza 1726/2025, del 26 novembre, insieme ad altre sentenze precedenti e successive, ha stabilito che i debiti relativi alle quote condominiali scadute si prescrivono dopo cinque anni «indipendentemente dalla data in cui sono maturati», a condizione che durante quel periodo non si sia verificato alcun atto valido di interruzione.
Ogni quota ha il suo tempo
Una delle sfumature più importanti della dottrina della Corte Suprema è che non esiste un “termine complessivo” per l’intero debito. Ogni quota maturata (ogni rata mensile, trimestrale o annuale concordata dal condominio) ha il proprio termine di prescrizione, che inizia a decorrere dal momento in cui avrebbe dovuto essere pagata. Se passano cinque anni dalla data in cui una quota è diventata esigibile senza che ci sia stata alcuna richiesta extragiudiziale attendibile né un’azione legale, quella quota si prescrive. E lo fa indipendentemente dalle altre.
In pratica, questo significa che, quando un condominio decide finalmente di agire, potrà reclamare solo le quote relative ai cinque anni precedenti alla prima richiesta valida (ad esempio, un burofax) o alla presentazione della causa. Quelle precedenti, il cui termine di cinque anni è scaduto senza interruzioni, si considerano prescritte e non possono più essere incluse nella richiesta.
Come interrompere la prescrizione: agire è fondamentale
La dottrina della Corte Suprema chiarisce anche che la prescrizione non si interrompe da sola; il condominio deve fare qualcosa. Qualsiasi azione di recupero valida — come una diffida extragiudiziale autenticata, tipo un burofax o una raccomandata, oppure la presentazione di una causa — fa ripartire il termine di cinque anni. Perché questa diffida extragiudiziale sia efficace, deve identificare il debitore, specificare il debito richiesto, il suo importo e i periodi non pagati, e permettere di dimostrare che è stata ricevuta o, almeno, che c’è stato un tentativo di consegna.
In molti casi, la via più diretta sarà il procedimento di ingiunzione speciale per i condomini previsto dal Codice di procedura civile. Per avviarlo, il condominio deve approvare in assemblea la liquidazione del debito, rilasciare un certificato firmato dal segretario-amministratore con l’approvazione del presidente e dimostrare che la delibera è stata notificata al residente moroso. Questa combinazione di delibera, certificato e notifica permette al tribunale di accettare la procedura di ingiunzione e, allo stesso tempo, interrompe la prescrizione, concedendo altri cinque anni di tempo per esigere il pagamento.