Se il tuo contratto di affitto scade nei prossimi mesi, hai a disposizione una possibilità legale molto vantaggiosa per guadagnarti fino a due anni in più di tranquillità… e di affitto congelato. Un nuovo decreto del Governo permette agli inquilini di prolungare il contratto fino a 24 mesi in più, alle stesse condizioni e senza aumenti dell’affitto oltre il limite generale del 2% all’anno.
Il Regio Decreto-Legge 8/2026, già pubblicato sul BOE, apre la strada a una proroga straordinaria fino a due anni per i contratti di locazione della prima casa che scadono prima del 31 dicembre 2027. Questo include sia i contratti che scadono ora sia quelli che scadono nel 2027, sia per scadenza del termine iniziale sia per le proroghe obbligatorie/tacite previste dalla LAU.
Chi può beneficiarne
Puoi richiedere questa proroga straordinaria se:
- Il tuo contratto è per la tua abitazione principale (non stagionale né per una sola stanza).
- Il contratto (o le sue proroghe legali) scade prima del 31 dicembre 2027.
- Il locatore non ha comunicato formalmente di aver bisogno dell’alloggio per uso proprio o di un familiare nei termini previsti dalla LAU.
Non è necessario trovarsi in una situazione di vulnerabilità né che il proprietario sia un “grande proprietario”: la misura è generale per questo tipo di contratti, con le eccezioni previste dalla legge.
Attenzione alle zone a tensione abitativa: lì esisteva già una proroga specifica fino a tre anni, che ha la precedenza su questa nuova proroga di due anni.
Come richiedere fino a 2 anni in più senza aumenti
La norma prevede che la proroga si attivi su richiesta dell’inquilino. In altre parole, se non la richiedi, non si applica. In pratica, questi sarebbero i passaggi da seguire:
Controlla il tuo contratto e la data di scadenza, verifica quando scade esattamente: fine del periodo iniziale, della proroga obbligatoria o di quella tacita (di solito sono 5 o 7 anni a seconda di chi è il proprietario, più eventuali proroghe). Se quella data cade prima del 31 dicembre 2027, rientri nell’ambito di applicazione del decreto.
Richiedi la proroga per iscritto (e in tempo). Prima della scadenza del contratto, invia al tuo locatore una comunicazione certificata (e-mail con ricevuta di ritorno, burofax, lettera raccomandata o simile) indicando che desideri avvalerti della proroga straordinaria prevista dal Decreto-legge 8/2026 per un massimo di due anni, alle stesse condizioni.
Puoi chiedere un anno e poi un altro, oppure direttamente i due anni: la norma parla di proroga “per periodi annuali e fino a un massimo di due anni aggiuntivi”.
Mantieni le condizioni del contratto. Durante la proroga, il proprietario deve rispettare l’affitto e le clausole originali, salvo gli adeguamenti consentiti con un limite del 2%. Non può esigere un nuovo contratto con un aumento di prezzo… a meno che tu non lo accetti.
Eccezioni da tenere in considerazione. Il proprietario non è obbligato ad accettare la proroga se:
- Hai bisogno dell’alloggio per te o per un tuo parente stretto (e lo dimostri secondo i termini della LAU).
- Vi mettete d’accordo per firmare un nuovo contratto (ad esempio, con un affitto più basso).
- Se ti trovi in una zona a forte domanda e ti viene applicata la proroga specifica fino a tre anni prevista dalla Legge sull’Abitazione, in tal caso si applica il regime previsto da quella legge, non quello del nuovo decreto.
Cosa succede con gli aumenti dell’affitto
Oltre alla proroga, il decreto limita l’aumento annuale degli affitti al 2% durante lo stesso periodo, il che riguarda sia i contratti prorogati che quelli ancora in vigore. Questo significa che se il tuo contratto prevede un adeguamento all’IPC o a un altro indice superiore, nelle revisioni annuali ti può essere applicato solo il 2% massimo. Il congelamento delle condizioni nella proroga impedisce al proprietario di “azzerare” il prezzo con la scusa che il contratto sta per scadere.
Per molti inquilini, combinare la proroga con il tetto del 2% equivale, di fatto, a un congelamento quasi totale dell’affitto in un contesto di forti aumenti sul mercato.
Un consiglio fondamentale: richiedila subito, anche se il Parlamento dovesse bocciarla
C’è un importante dettaglio politico: il decreto è già in vigore, ma la sua validità dipende dalla ratifica da parte del Congresso entro 30 giorni. Se la Camera lo respingesse, non verrebbe più applicato in futuro, ma le richieste presentate mentre era in vigore stanno generando un intenso dibattito giuridico
Per questo, giuristi e associazioni come il Sindacato degli Inquilini stanno incoraggiando gli inquilini i cui contratti scadono prima del 2028 a richiedere la proroga il prima possibile, approfittando del fatto che la norma è già in vigore finché non viene abrogata. L’idea è di mettere nero su bianco la richiesta entro il periodo di validità del decreto per poterla difendere in caso di controversia.