Il governo ha approvato due nuovi decreti sull’edilizia abitativa che cambiano le regole per molti contratti di affitto a Madrid e nel resto della Spagna. Le misure includono una proroga straordinaria di due anni per i contratti di affitto che scadono prima del 31 dicembre 2028, un rinnovo automatico alla scadenza dei periodi minimi previsti dalla legge e una protezione rafforzata contro determinati aumenti, commissioni e costi aggiuntivi.
La novità può avere un impatto diretto su chi sta per arrivare alla scadenza del contratto, soprattutto sugli inquilini che temevano di dover negoziare un nuovo canone in un mercato con prezzi molto più alti di quelli che pagavano al momento della firma. C’è comunque ancora un passo fondamentale: i due decreti-legge devono essere approvati dal Congresso, e per questo il Governo ha chiesto di convocare una seduta plenaria straordinaria questo venerdì. Sarà anche necessario consultare il testo definitivo pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale (BOE) per conoscere le eccezioni, i requisiti e le modalità concrete di applicazione.
La misura principale: due anni in più di contratto
Il primo decreto stabilisce una proroga di due anni per i contratti di affitto della residenza principale che scadono prima del 31 dicembre 2028. In pratica, se il tuo contratto scade entro quel periodo, potrai mantenerlo per altri due anni alle condizioni stabilite dalla nuova normativa.
Questa proroga include anche i contratti già in tacito rinnovo, cioè quelli che sono proseguiti dopo la scadenza del termine iniziale o delle relative proroghe di legge senza che le parti abbiano formalizzato un nuovo contratto. Secondo il ministro dei Diritti Sociali, Pablo Bustinduy, la misura potrebbe riguardare circa cinque milioni di persone in Spagna, tra cui più di un milione di minori.
Il rinnovo automatico dei contratti di affitto
Il secondo decreto approvato dal Governo regola il rinnovo automatico dei contratti di locazione al termine dei periodi minimi di durata. Il ministro dei Diritti Sociali, del Consumo e dell’Agenda 2030, Pablo Bustinduy, ha spiegato che, una volta raggiunti i cinque anni di contratto con un proprietario privato o i sette anni quando il locatore è un’azienda, il contratto di locazione si rinnoverà automaticamente.
Questa misura rappresenta un cambiamento significativo per chi vive nell’incertezza ad ogni scadenza. Il rinnovo automatico mira a evitare che la fine del periodo minimo costringa l’inquilino a rinegoziare da zero o ad abbandonare l’alloggio solo perché il proprietario non vuole continuare alle stesse condizioni.
Tuttavia, il rinnovo non sarà assolutamente automatico in tutti i casi.Il Governo ha precisato che ci saranno delle eccezioni, tra cui la necessità comprovata del proprietario o di determinati familiari di riottenere l’uso dell’abitazione. Il testo specifico dei decreti dovrà definire quali casi saranno accettati, quali preavvisi sono necessari e con quanto anticipo devono essere comunicati.
Il proprietario può aumentare l’affitto?
Il pacchetto approvato prevede misure per limitare alcuni aumenti dell’affitto. Secondo quanto spiegato dal ministro dei Diritti Sociali, i contratti con un affitto superiore agli indici di riferimento del Ministero dell’Edilizia Abitativa vedranno il loro adeguamento annuale congelato allo 0%.
La portata esatta di questa misuradovrà essere verificata quando verrà pubblicato il decreto-legge. In particolare, bisognerà capire come si stabilisce se un canone di affitto è superiore all’indice, a quali contratti si applica, se richiede la dichiarazione di zona a tensione abitativa o l’intervento della comunità autonoma e come si calcola l’adeguamento in ogni singolo caso
Cambiano anche le commissioni e i costi aggiuntivi
I decreti prevedono una“protezione rafforzata” per gli inquilini contro commissioni e costi aggiuntivi considerati abusivi. La misura si aggiunge alle norme già esistenti sulle spese di gestione immobiliare e di stipula del contratto, che negli affitti della residenza principale sono a carico del locatore quando quest’ultimo è una persona giuridica e, in base alla Legge sul Diritto all’Alloggio, anche in altri casi legati all’intermediazione.
Il testo definitivo dovrà chiarire quali commissioni e pagamenti sono espressamente interessati dalla nuova normativa. Per ora, il consiglio per chi sta per firmare o rinnovare un contratto di affitto è di chiedere per iscritto il dettaglio di qualsiasi importo aggiuntivo: commissioni di agenzia, spese contrattuali, spese amministrative, verifica della solvibilità, assicurazioni, utenze, spese condominiali, cauzione e garanzia aggiuntiva.