Le gouvernement a adopté deux nouveaux décrets sur le logement qui modifient les règles pour de nombreux baux à Madrid et dans le reste de l’Espagne. Ces mesures prévoient une prolongation exceptionnelle de deux ans pour les baux qui arrivent à échéance avant le 31 décembre 2028, un renouvellement automatique à l’issue des durées minimales légales et une protection renforcée contre certaines hausses, commissions et surcoûts.
Cette mesure peut avoir un impact direct sur ceux dont le bail arrive bientôt à échéance, surtout les locataires qui craignaient de devoir négocier un nouveau loyer sur un marché où les prix sont bien plus élevés que ce qu’ils payaient à la signature. Il reste toutefois une étape cruciale : les deux décrets-lois doivent être validés par le Parlement, et pour ça, le gouvernement a demandé la convocation d’une séance plénière extraordinaire ce vendredi. Il faudra aussi consulter le texte définitif publié au BOE pour connaître les exceptions, les conditions et la procédure concrète d’application.
La mesure principale : deux ans de bail en plus
Le premier décret prévoit une prolongation de deux ans pour les baux de résidence principale arrivant à échéance avant le 31 décembre 2028. Concrètement, si ton bail expire pendant cette période, tu pourras le conserver pendant deux ans supplémentaires selon les conditions fixées par la nouvelle réglementation.
Cette prolongation s’applique aussi aux baux qui sont déjà en reconduction tacite, c’est-à-dire ceux qui se sont poursuivis après l’expiration de la durée initiale ou de leurs prolongations légales sans que les parties aient signé un nouveau contrat. D’après le ministre des Droits sociaux, Pablo Bustinduy, cette mesure pourrait concerner environ cinq millions de personnes en Espagne, dont plus d’un million de mineurs.
Le renouvellement automatique des baux
Le deuxième décret adopté par le gouvernement réglemente le renouvellement automatique des contrats de location à l’expiration des durées minimales . Le ministre des Droits sociaux, de la Consommation et de l’Agenda 2030, Pablo Bustinduy, a expliqué qu’une fois les cinq ans de contrat atteints avec un propriétaire particulier, ou les sept ans lorsque le bailleur est une entreprise, le bail sera renouvelé automatiquement.
Cette mesure représente un changement important pour ceux qui vivent dans l’incertitude à chaque échéance. Le renouvellement automatique vise à éviter que la fin de la période minimale n’oblige le locataire à repartir de zéro dans les négociations ou à quitter le logement simplement parce que le propriétaire ne souhaite pas continuer aux mêmes conditions.
Par contre, le renouvellement ne sera pas tout à fait automatique dans tous les cas.Le gouvernement a précisé qu’il y aura des exceptions, notammentsi le propriétaire ou certains membres de sa famille ont un besoin avéré de récupérer le logement. Le texte précis des décrets devra définir quels cas seront acceptés, quels préavis sont requis et dans quels délais ils doivent être communiqués.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Le paquet approuvé comprend des mesures visant à limiter certaines hausses de loyer. D’après les explications du ministre des Droits sociaux, les contrats dont le loyer est supérieur aux indices de référence du ministère du Logement verront leur révision annuelle gelée à 0 %.
La portée exacte de cette mesuredevra être examinée lors de la publication du décret-loi. Il faudra notamment savoir comment on détermine qu’un loyer est supérieur à l’indice, à quels baux cela s’applique, si ça nécessite une déclaration de zone sous tension ou l’intervention de la communauté autonome, et comment l’ajustement est calculé dans chaque cas
Les commissions et les frais supplémentaires changent aussi
Les décrets prévoient une« protection renforcée » des locataires contre les commissions et les surcoûts jugés abusifs. Cette mesure s’ajoute aux règles déjà en vigueur concernant les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat, qui, dans le cas des locations de résidence principale, sont à la charge du bailleur lorsqu’il s’agit d’une personne morale et, depuis la loi sur le droit au logement, également dans d’autres cas liés à l’intermédiation.
Le texte définitif devra préciser quelles commissions et quels paiements sont expressément concernés par la nouvelle réglementation. Pour l’instant, on recommande à ceux qui s’apprêtent à signer ou à renouveler un bail de demander par écrit le détail de tout montant supplémentaire : frais d’agence, frais de contrat, frais de gestion, vérification de solvabilité, assurances, charges, frais de copropriété, caution et garantie supplémentaire.