El Gobierno ha aprobado dos nuevos decretos de vivienda que cambian las reglas para muchos contratos de alquiler en Madrid y en el resto de España. Las medidas incluyen una prórroga extraordinaria de dos años para alquileres que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, una renovación automática al término de los periodos mínimos legales y una protección reforzada frente a determinadas subidas, comisiones y sobrecostes.
La novedad puede afectar de forma directa a quienes estén cerca de que venza su contrato, especialmente a inquilinos que temían tener que negociar una nueva renta en un mercado con precios muy superiores a los que pagaban cuando firmaron. Aun así, queda un paso clave: los dos decretos-ley deben ser convalidados por el Congreso, para lo que el Gobierno ha pedido convocar un pleno extraordinario este viernes. También será necesario consultar el texto definitivo publicado en el BOE para conocer las excepciones, los requisitos y el procedimiento concreto de aplicación.
La medida principal: dos años más de contrato
El primer decreto establece una prórroga de dos años para los contratos de alquiler de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. En la práctica, si tu contrato vence dentro de ese periodo, podrás mantenerlo durante dos años adicionales en las condiciones que determine la nueva regulación.
Esta extensión incluye también contratos que ya se encuentren en tácita reconducción, es decir, aquellos que han continuado una vez vencido el plazo inicial o sus prórrogas legales sin que las partes hayan formalizado un nuevo contrato. Según el ministro de Derechos Sociales, Pablo Bustinduy, la medida podría cubrir a unos cinco millones de personas en España, entre ellas más de un millón de menores.
La renovación automática de los alquileres
El segundo decreto aprobado por el Gobierno regula la renovación automática de los contratos de alquiler cuando terminan los periodos mínimos de duración. El Ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, ha explicado que, una vez alcanzados los cinco años de contrato con un propietario particular o los siete años cuando el arrendador es una empresa, el alquiler se renovará automáticamente.
Esta medida supone un cambio relevante para quienes viven con incertidumbre ante cada vencimiento. La renovación automática busca que el final del periodo mínimo no obligue al inquilino a negociar desde cero o abandonar la vivienda solo porque el propietario no desea continuar en las mismas condiciones.
Sin embargo, la renovación no será absolutamente automática en todos los casos. El Gobierno ha señalado que habrá excepciones, entre ellas la necesidad acreditada del propietario o de determinados familiares de recuperar la vivienda. La letra concreta de los decretos deberá definir qué supuestos se aceptan, qué avisos se requieren y con qué antelación deben comunicarse.
¿Puede el propietario subir el alquiler?
El paquete aprobado incorpora medidas para limitar determinadas subidas de renta. Según las explicaciones del ministro de Derechos Sociales, los contratos con una renta situada por encima de los índices de referencia del Ministerio de Vivienda tendrán congelada al 0% su actualización anual.
El alcance exacto de esta medida deberá revisarse cuando se publique el decreto-ley. En particular, habrá que conocer cómo se identifica que una renta está por encima del índice, en qué contratos se aplica, si requiere declaración de zona tensionada o intervención de la comunidad autónoma y cómo se calcula la actualización en cada caso
También cambian las comisiones y los sobrecostes
Los decretos incluyen una “protección reforzada” para inquilinos frente a comisiones y sobrecostes considerados abusivos. La medida se suma a las reglas ya existentes sobre gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, que en los alquileres de vivienda habitual corresponden al arrendador cuando este sea una persona jurídica y, desde la Ley por el Derecho a la Vivienda, también en otros supuestos vinculados a la intermediación.
El texto definitivo deberá aclarar qué comisiones y pagos quedan expresamente afectados por la nueva norma. De momento, la recomendación para quien vaya a firmar o renovar un alquiler es pedir por escrito el detalle de cualquier importe adicional: honorarios de agencia, gastos de contrato, gestión, estudio de solvencia, seguros, suministros, comunidad, fianza y garantía adicional.