Im Jahr 2025 sind die Mieten in ganz Madrid gestiegen, aber ein Stadtteil hat sich besonders stark entwickelt: Sanchinarro im Bezirk Hortaleza, wo die Mieten in nur zwölf Monaten um 19,9 % gestiegen sind, fast doppelt so viel wie im Durchschnitt der Stadt. Laut einer Studie von Fotocasa lag der Durchschnittspreis in diesem Viertel bei etwa 20 Euro pro Quadratmeter, sodass man für eine 70 Quadratmeter große Wohnung jetzt schon rund 1.400 Euro im Monat zahlen muss.
Sanchinarro entstand Anfang der 2000er Jahre als neues Wohnbauprojekt für Familien der Mittelschicht, die mehr Platz als im Zentrum suchten, ohne sich zu weit vom Stadtkern zu entfernen. Zwei Jahrzehnte später hat es sich zu einem der großen Wohnzentren im Norden entwickelt, mit Schulen, Einkaufszentren und einer guten Anbindung an die M-30, die M-40 und die Castellana-Achse. Diese Kombination aus Wohnsiedlungen, guter Verkehrsanbindung und relativ neuen Gebäuden erklärt zum Teil die starke Nachfrage sowohl von Mietern, die in den nahe gelegenen Geschäftsvierteln (Cuatro Torres, Las Tablas, La Moraleja) arbeiten, als auch von Eigentümern, die das Viertel als sichere Investition betrachten.
Madrid, immer teurere und ungleichere Mieten
Auf Bezirksebene zeigen die Daten von Idealista, dass Puente de Vallecas, San Blas-Canillejas, Vicálvaro und Retiro die Gebiete waren, in denen die Mieten im Jahr 2025 am stärksten gestiegen sind, mit Steigerungen zwischen 10,5 % und 12,8 %, während der Durchschnitt der Stadt bei 9,7 % lag, bis zu 22,7 Euro/m². Salamanca, Centro, Chamberí und Chamartín sind nach wie vor die teuersten Bezirke in absoluten Zahlen mit Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter, aber die größten prozentualen Steigerungen konzentrieren sich zunehmend auf Stadtteile, die bis vor kurzem noch als alternativ oder peripher galten.
Diese Verlagerung des Drucks auf Sanchinarro, Ensanche de Vallecas oder Stadtteile im Süden und Osten spiegelt ein bekanntes Muster wider, den Spillover: Wenn die Preise im Zentrum die Obergrenze erreichen, springt die Nachfrage auf günstigere Gebiete innerhalb der Stadt über, was wiederum die Preise dort in die Höhe treibt und neue Bevölkerungsgruppen in den Großraum drängt.
Leben in Sanchinarro im Jahr 2026: ein Beispiel für eine reale Rechnung
Bild mit freundlicher Genehmigung von: Jumbero / Wikimedia Commons
In konkreten Zahlen ausgedrückt, ist die Analyse von Sanchinarro beeindruckend . Mit einem jährlichen Wachstum von 19,9 % zwischen Dezember 2024 und Dezember 2025 hat sich das Viertel von einer „vernünftigen” Alternative zu einem Gebiet entwickelt, das sich dem Niveau vieler etablierter Stadtteile im Zentrum annähert. Heute kostet die Miete für eine 90 Quadratmeter große Wohnung schon etwa 1.800 Euro im Monat, ohne Garage oder Abstellraum.
Dies verdeutlicht gut, was in den Vororten von Madrid passiert, denn es ist nicht mehr die Milla de Oro, wo die Mieten vergleichsweise am stärksten steigen, sondern ein vor zwanzig Jahren geplantes Bauprojekt, das die Preise im Zentrum entlasten sollte. Wer jetzt nach Sanchinarro zieht, zahlt fast 250 Euro mehr pro Monat als noch vor einem Jahr für die gleiche Dreizimmerwohnung.