Die Regierung hat zwei neue Wohnungsbaudekrete verabschiedet, die die Regeln für viele Mietverträge in Madrid und im restlichen Spanien ändern. Zu den Maßnahmen gehören eine außerordentliche Verlängerung um zwei Jahre für Mietverträge, die vor dem 31. Dezember 2028 auslaufen, eine automatische Verlängerung nach Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeiten sowie ein verstärkter Schutz vor bestimmten Mieterhöhungen, Provisionen und Mehrkosten.
Die Neuregelung kann diejenigen direkt betreffen, deren Mietvertrag bald ausläuft, vor allem Mieter, die befürchteten, auf einem Markt mit Preisen, die weit über denen liegen, die sie bei Vertragsabschluss gezahlt haben, eine neue Miete aushandeln zu müssen. Dennoch steht noch ein entscheidender Schritt aus: Die beiden Gesetzesverordnungen müssen vom Bundestag bestätigt werden, wofür die Regierung die Einberufung einer außerordentlichen Plenarsitzung für diesen Freitag beantragt hat. Außerdem muss man den endgültigen Text im Bundesgesetzblatt (BOE) nachlesen, um die Ausnahmen, die Voraussetzungen und das konkrete Anwendungsverfahren zu erfahren.
Die wichtigste Maßnahme: zwei Jahre Verlängerung des Mietvertrags
Das erste Dekret sieht eine Verlängerung um zwei Jahre für Mietverträge für den Hauptwohnsitz vor, die vor dem 31. Dezember 2028 auslaufen. In der Praxis bedeutet das: Wenn dein Vertrag innerhalb dieses Zeitraums ausläuft, kannst du ihn unter den Bedingungen der neuen Regelung um zwei weitere Jahre verlängern.
Diese Verlängerung gilt auch für Verträge, die sich bereits in stillschweigender Verlängerung befinden, also solche, die nach Ablauf der ursprünglichen Laufzeit oder ihrer gesetzlichen Verlängerungen fortgesetzt wurden, ohne dass die Parteien einen neuen Vertrag abgeschlossen haben. Laut dem Minister für soziale Rechte, Pablo Bustinduy, könnte die Maßnahme etwa fünf Millionen Menschen in Spanien betreffen, darunter mehr als eine Million Minderjährige.
Die automatische Verlängerung von Mietverträgen
Das zweite von der Regierung verabschiedete Dekret regelt die automatische Verlängerung von Mietverträgen nach Ablauf der Mindestlaufzeiten . Der Minister für soziale Rechte, Verbraucherschutz und Agenda 2030, Pablo Bustinduy, erklärte, dass sich der Mietvertrag automatisch verlängert, sobald die Laufzeit von fünf Jahren bei einem privaten Vermieter oder von sieben Jahren bei einem gewerblichen Vermieter erreicht ist.
Diese Maßnahme bedeutet eine wichtige Veränderung für alle, die bei jedem Vertragsablauf in Unsicherheit leben. Die automatische Verlängerung soll verhindern, dass der Mieter nach Ablauf der Mindestlaufzeit gezwungen ist, von Grund auf neu zu verhandeln oder die Wohnung zu verlassen, nur weil der Vermieter die bisherigen Bedingungen nicht beibehalten will.
Allerdings erfolgt die Verlängerung nicht in allen Fällen automatisch.Die Regierung hat darauf hingewiesen, dass es Ausnahmen geben wird, darunter den nachgewiesenen Bedarf des Eigentümers oder bestimmter Familienangehöriger, die Wohnung wieder zu beziehen. Der genaue Wortlaut der Verordnungen muss festlegen, welche Fälle akzeptiert werden, welche Kündigungen erforderlich sind und wie weit im Voraus diese mitgeteilt werden müssen.
Darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Das verabschiedete Paket enthält Maßnahmen zur Begrenzung bestimmter Mietsteigerungen. Nach den Erläuterungen des Ministers für soziale Rechte wird die jährliche Anpassung bei Verträgen, deren Miete über den Referenzindizes des Ministeriums für Wohnungswesen liegt, auf 0 % eingefroren.
Der genaue Geltungsbereich dieser Maßnahmemuss noch geprüft werden, sobald das Gesetzesdekret veröffentlicht wird. Insbesondere muss geklärt werden, wie festgestellt wird, ob eine Miete über dem Index liegt, für welche Verträge sie gilt, ob eine Erklärung als angespanntes Gebiet oder ein Eingreifen der autonomen Region erforderlich ist und wie die Anpassung im Einzelfall berechnet wird.
Auch die Gebühren und Mehrkosten ändern sich
Die Verordnungen sehen einen„verstärkten Schutz“ für Mieter vor Provisionen und Mehrkosten vor, die als missbräuchlich gelten. Die Maßnahme ergänzt die bereits bestehenden Regelungen zu Immobilienverwaltungsgebühren und Vertragsabschlusskosten, die bei Mietverträgen für den Hauptwohnsitz vom Vermieter zu tragen sind, wenn dieser eine juristische Person ist, und seit dem Gesetz über das Recht auf Wohnen auch in anderen Fällen im Zusammenhang mit der Vermittlung.
Der endgültige Text muss klären, welche Gebühren und Zahlungen ausdrücklich von der neuen Regelung betroffen sind. Vorerst lautet die Empfehlung für alle, die einen Mietvertrag abschließen oder verlängern wollen: Fordere schriftlich eine Aufstellung aller zusätzlichen Beträge an: Maklergebühren, Vertragskosten, Verwaltungsgebühren, Bonitätsprüfung, Versicherungen, Nebenkosten, Hausgemeinschaftsbeiträge, Kaution und zusätzliche Sicherheiten.