Eigentümergemeinschaften sind meist keine einfache Sache. Eine ganze Menge Leute unter einen Hut zu bringen, die eigentlich nur durch ein Treppenhaus verbunden sind, ist wirklich die Handlung einer der erfolgreichsten Serien Spaniens: „Aquí no hay quien viva“ – aber das Drama spitzt sich zu, wenn das Geld fehlt. In Bezug auf dieses nicht selten auftretende Problem hat der Oberste Gerichtshof eine Rechtsauffassung gefestigt: Schulden aus Gemeinschaftsbeiträgen verjähren nach fünf Jahren, nicht nach fünfzehn, wie viele Verwalter und Nachbarn bisher als Richtwert angenommen haben.
Ist diese Frist abgelaufen und hat die Eigentümergemeinschaft nicht formell gehandelt, gilt die Schuld als erloschen und kann nicht mehr eingefordert werden. Die Entscheidung, die sich auf Artikel 1966.3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs stützt, betrifft Tausende von Eigentümergemeinschaften in ganz Spanien und verändert das Gleichgewicht zwischen säumigen Nachbarn und Eigentümergemeinschaften erheblich.
Vom Mythos der 15 Jahre zur tatsächlichen Frist von 5
Jahrelang galt der alte § 1964 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der für bestimmte persönliche Ansprüche eine allgemeine Verjährungsfrist von 15 Jahren festlegte. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften klammerten sich an diese Zahl, um zu versuchen, seit mehr als einem Jahrzehnt aufgelaufene ausstehende Beiträge einzutreiben. Die Reform durch das Gesetz 42/2015 hat diese allgemeine Frist jedoch bereits auf fünf Jahre verkürzt, und die jüngsten Urteile des Obersten Gerichtshofs sind noch einen Schritt weiter gegangen: Sie haben klargestellt, dass Gemeinschaftsbeiträge nicht dieser allgemeinen Frist unterliegen, sondern einer spezifischen Frist von fünf Jahren gemäß Artikel 1966.3, der sich auf regelmäßige Zahlungen wie Mieten, Unterhaltszahlungen und „alle sonstigen Zahlungen, die jährlich oder in kürzeren Abständen zu leisten sind“, bezieht.
Das Urteil 1726/2025 vom 26. November sowie frühere und spätere Entscheidungen haben festgelegt, dass fällige Schulden aus Gemeinschaftsbeiträgen nach fünf Jahren verjähren, „unabhängig vom Zeitpunkt ihrer Entstehung“, sofern während dieser Zeit keine gültige Unterbrechung der Verjährung stattgefunden hat.
Jeder Beitrag hat seine eigene Verjährungsfrist
Einer der wichtigsten Aspekte der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist, dass es keine „pauschale Verjährungsfrist“ für die gesamte Schuld gibt. Jeder fällige Beitrag (jede monatliche, vierteljährliche oder jährliche Rate, die in der Eigentümergemeinschaft vereinbart wurde) hat seine eigene Verjährungsfrist, die ab dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, zu dem er hätte gezahlt werden müssen. Wenn seit dem Datum, an dem ein Beitrag fällig wurde, fünf Jahre vergehen, ohne dass eine nachweisbare außergerichtliche Mahnung oder eine Klage vorliegt, verjährt dieser Beitrag. Und zwar unabhängig von den anderen.
In der Praxis bedeutet das: Wenn eine Eigentümergemeinschaft sich endlich dazu entschließt, Maßnahmen zu ergreifen, kann sie nur noch die Beiträge einfordern , die den fünf Jahren vor der ersten gültigen Mahnung (zum Beispiel einem Burofax) oder der Einreichung der Klage entsprechen. Die früheren Beiträge, deren fünfjährige Frist ohne Unterbrechung abgelaufen ist, gelten als verjährt und können nicht mehr in die Forderung einbezogen werden.
So unterbrichst du die Verjährung: Handeln ist entscheidend
Die Rechtsauffassung des Obersten Gerichtshofs macht auch deutlich, dass die Verjährung nicht von selbst unterbrochen wird; die Eigentümergemeinschaft muss etwas unternehmen. Jede gültige Mahnmaßnahme – eine nachweisbare außergerichtliche Aufforderung, wie ein Burofax oder ein Einschreiben, oder die Einreichung einer Klage – setzt die Fünfjahresfrist neu in Gang. Damit diese außergerichtliche Mahnung wirksam ist, muss sie den Schuldner benennen, die geforderte Schuld, deren Höhe und die ausstehenden Zeiträume konkretisieren sowie den Nachweis des Erhalts oder zumindest des Zustellversuchs ermöglichen.
In vielen Fällen ist der direkteste Weg das in der Zivilprozessordnung vorgesehene spezielle Mahnverfahren für Wohnungseigentümergemeinschaften. Um dieses einzuleiten, muss die Eigentümergemeinschaft in einer Versammlung die Feststellung der Forderung beschließen, eine vom Sekretär/Verwalter unterzeichnete und vom Vorsitzenden genehmigte Bescheinigung ausstellen und nachweisen, dass der säumige Bewohner über den Beschluss informiert wurde. Diese Kombination aus Beschluss, Bescheinigung und Benachrichtigung ermöglicht es dem Gericht, das Mahnverfahren zuzulassen, und unterbricht gleichzeitig die Verjährung, wodurch fünf weitere Jahre Zeit bleiben, um die Zahlung einzufordern.