Acheter un logement neuf à Madrid est devenu un sport à risque : des prix en hausse, une offre limitée dans les quartiers bien établis et beaucoup d’attente autour des nouveaux programmes immobiliers.
Sur cette carte, au sud-est, Los Cerros s’impose comme une petite oasis où l’on trouve encore des prix abordables malgré la construction neuve. Le lotissement bénéficie d’un emplacement stratégique, à l’instar de Valdecarros ou Los Ahijones, mais propose des prix nettement plus bas. On parle de logements neufs autour de 300 000 euros, soit environ 100 000 euros de moins que des produits comparables dans d’autres quartiers voisins plus « en vogue ». Pour ceux qui cherchent à emménager dans un logement neuf à Madrid sans se ruiner, ce quartier commence à être un nom à retenir.
Depuis des années, la croissance naturelle de la ville se tourne vers le sud-est : de vastes réserves foncières, des liaisons raisonnables avec la M-45, la M-50 et l’A-3/A-4, et un énorme potentiel de logements neufs face à l’épuisement des quartiers classiques. Valdecarros et Los Ahijones ont fait la une des journaux en tant que grands projets destinés à soulager la pression immobilière à Madrid. Ce sont des projets à long terme, avec des milliers de logements prévus, un mélange de logements sociaux et privés, et un pari fort sur les espaces verts et les larges axes routiers. Dans ce contexte, Los Cerros apparaît comme le petit frère qui, sans faire autant de bruit dans les médias, commence à offrir un rapport prix-emplacement très difficile à trouver dans la commune.
Los Cerros : un nouveau quartier, une nouvelle opportunité
Los Cerros se situe également dans l’arc sud-est de Madrid, dans la continuité logique du développement de l’Ensanche de Vallecas–El Cañaveral et de la future expansion vers la M-45. C’est une zone d’expansion conçue pratiquement à partir de zéro, avec un urbanisme fait de larges avenues, de parcs, de boulevards et d’espaces sportifs, à l’image des nouveaux quartiers qui ont vu le jour ces dernières années dans la périphérie madrilène.
La grande différence avec d’autres programmes, c’est que les prix sont plus abordables. Alors que dans d’autres nouveaux quartiers du sud-est, les premières promotions dans des emplacements prisés dépassent déjà largement les 400 000 euros pour des appartements de 3 chambres avec de bonnes prestations et des parties communes, à Los Cerros, des produits similaires sont proposés aux alentours de 300 000 euros.
Comme dans tout nouveau quartier, la principale interrogation de l’acheteur concerne l’avenir : comment sera la mobilité réelle les premières années, quels transports publics y aura-t-il, combien de commerces ouvriront et combien de temps faudra-t-il pour que des écoles et des centres de santé s’installent ? On peut s’attendre à ce que la voiture particulière joue un rôle important au début, avec des accès vers les grands périphériques (M-45, M-50) et la rocade ou l’autoroute la plus proche. Les transports en commun arrivent généralement par vagues : d’abord le bus, puis l’extension ou le renforcement des lignes, et à plus long terme, d’éventuelles extensions du métro ou du réseau de banlieue si les projets immobiliers se concrétisent, mais dans ce cas précis, la CAM n’a fait aucune annonce à ce sujet.
