Le gouvernement a adopté ce mardi deux décrets-lois royaux contenant de nouvelles mesures en matière de logement qui ont un impact direct sur le marché locatif. Parmi les changements annoncés, on trouve la possibilité de prolonger certains baux de deux ans, une meilleure protection contre les expulsions, de nouvelles règles pour les locations saisonnières et à la chambre, ainsi que des restrictions sur l’achat de logements par certains fonds d’investissement.
Il y a cependant un point important à retenir : il ne s’agit pas d’un seul décret, mais de deux textes différents, et les deux vont devoir passer par le Parlement.
Certains baux pourront être prolongés de deux ans
Le premier décret prévoit une prolongation exceptionnelle pour les contrats de location de résidence principale actuellement en vigueur et qui expirent avant le 31 décembre 2028.
Dans ces cas-là, le contrat pourra être prolongé par des renouvellements annuels pendant deux ans supplémentaires au maximum.
La prolongation ne sera pas tout à fait automatique pour tous les locataires. Parmi les conditions prévues lors des négociations, il faut que le locataire soit à jour dans le paiement de son loyer et qu’il l’ait été au cours des huit mois précédents.
Le renouvellement automatique des baux fait l’objet d’un autre décret
La mesure susceptible d’entraîner le changement le plus profond en matière de durée des baux a finalement été dissociée du reste.
Un deuxième décret-loi royal prévoit spécifiquement le renouvellement automatique des baux de résidence principale une fois leur date d’expiration atteinte.
L’objectif est que l’expiration du contrat n’implique pas forcément que le locataire doive quitter le logement ou signer un tout nouveau contrat. Le gouvernement a toutefois annoncé qu’il y aurait des garanties pour les cas où le propriétaire aurait besoin de récupérer son bien.
Les détails concrets dépendront du texte définitif publié au BOE.
La protection contre certaines expulsions s’étendra jusqu’en 2030
Le premier décret prolonge aussi jusqu’au 31 décembre 2030 les mesures exceptionnelles qui permettent de suspendre certaines procédures d’expulsion quand elles touchent des ménages en situation de précarité économique et sans autre solution de logement.
Ça ne signifie donc pas que toutes les expulsions sont suspendues. La mesure se limite aux cas qui remplissent les conditions fixées par la loi.
De nouvelles règles pour les locations saisonnières et à la chambre
Une autre nouveauté concerne deux types de location qui ont pris beaucoup d’importance dans des villes comme Madrid : les locations saisonnières et les locations à la chambre.
Le décret prévoit de réglementer spécifiquement les contrats temporaires pour exiger qu’il y ait un motif justifiant ce caractère temporaire et pour éviter que cette formule ne soit utilisée pour remplacer la location d’un logement habituel.
La réglementation s’étendra finalement aussi aux contrats où on loue juste une chambre. Les détails de ces deux mesures seront précisés dans le texte complet de la loi.
Des restrictions sur l’achat de logements par certains fonds
Le paquet approuvé par le Conseil des ministres prévoit également une interdiction, jusqu’en 2028, de certaines opérations d’achat de logements par des fonds d’investissement lorsqu’elles sont de nature spéculative.
Le gouvernement devra encore préciser juridiquement quelles opérations et quelles sociétés seront concernées par cette restriction.
Une mesure qui avait pourtant été envisagée pendant les négociations, mais qui ne figure finalement pas dans les décrets, c’est l’expropriation des logements appartenant à des fonds d’investissement.
C’est désormais au Parlement de trancher
L’approbation par le Conseil des ministres ne clôt pas le processus.
Le gouvernement a demandé la tenue d’une séance plénière extraordinaire du Parlement ce vendredi pour voter la validation des deux décrets-lois royaux séparément.
Ça veut dire que l’un pourrait être approuvé par la Chambre et l’autre pas. D’ici là, et tant qu’on ne connaît pas encore l’intégralité des textes publiés au BOE, certaines conditions précises peuvent encore changer ou être supprimées si l’un des décrets n’est pas validé.