Les copropriétés, c’est pas toujours facile. Mettre d’accord tout un tas de gens qui n’ont pour seul point commun qu’un escalier, c’est vraiment le scénario d’une des séries les plus populaires d’Espagne : « Aquí no hay quien viva », mais le drame s’amplifie quand l’argent vient à manquer. Face à ce problème pas si rare que ça, la Cour de cassation a établi une doctrine : les dettes liées aux charges de copropriété se prescrivent au bout de cinq ans, et non au bout de quinze comme beaucoup de gestionnaires et de copropriétaires continuaient à le croire.
Une fois ce délai écoulé, si la copropriété n’a pas agi officiellement, la dette est considérée comme éteinte et ne peut plus être réclamée. Cette décision, qui s’appuie sur l’article 1966.3 du Code civil, concerne des milliers de copropriétés dans toute l’Espagne et modifie considérablement l’équilibre entre les copropriétaires défaillants et les assemblées de copropriétaires.
Du mythe des 15 ans au délai réel de 5 ans
Pendant des années, le critère dominant était celui de l’ancien article 1964 du Code civil, qui fixait un délai général de 15 ans pour certaines actions personnelles. Beaucoup de copropriétés s’accrochaient à ce chiffre pour tenter de récupérer des charges impayées accumulées depuis plus d’une décennie. Cependant, la réforme de la loi n° 42/2015 a déjà réduit ce délai général à cinq ans, et les arrêts récents de la Cour suprême sont allés plus loin : elles ont précisé que les charges de copropriété ne sont pas soumises à ce délai générique, mais à un délai spécifique de cinq ans prévu à l’article 1966.3, qui concerne les paiements périodiques tels que les loyers, les pensions alimentaires et « tout autre paiement devant être effectué annuellement ou à des échéances plus courtes ».
L’arrêt n° 1726/2025, du 26 novembre, ainsi que d’autres décisions antérieures et postérieures, ont établi que les dettes liées aux charges de copropriété échues se prescrivent au bout de cinq ans « quelle que soit la date à laquelle elles ont été générées », à condition qu’aucune action valable de suspension n’ait eu lieu pendant cette période.
Chaque cotisation a son propre délai de prescription
L’une des nuances les plus importantes de la doctrine de la Cour suprême, c’est qu’il n’y a pas de « délai global » pour l’ensemble de la dette. Chaque cotisation due (chaque mensualité, trimestrielle ou annuelle décidée par la copropriété) a son propre délai de prescription, qui commence à courir à partir du moment où elle aurait dû être payée. Si cinq ans s’écoulent à compter de la date à laquelle une cotisation est devenue exigible sans qu’il y ait eu de mise en demeure extrajudiciaire valable ni d’action en justice, cette cotisation est prescrite. Et ça, indépendamment des autres.
En pratique, ça veut dire que, quand une copropriété décide enfin d’agir, elle ne pourra réclamer que les charges correspondant aux cinq années précédant la première mise en demeure valide (par exemple, un burofax) ou le dépôt de la plainte. Les charges antérieures, dont le délai de cinq ans s’est écoulé sans interruption, sont considérées comme prescrites et ne peuvent plus être incluses dans la réclamation.
Comment interrompre la prescription : il faut agir
La doctrine de la Cour suprême précise aussi clairement que la prescription ne s’interrompt pas d’elle-même ; la copropriété doit agir. Toute action de recouvrement valable — une mise en demeure extrajudiciaire certifiée, comme un burofax ou une lettre recommandée, ou encore l’introduction d’une action en justice — relance le délai de cinq ans. Pour que cette mise en demeure extrajudiciaire soit efficace, elle doit identifier le débiteur, préciser la dette réclamée, son montant et les périodes impayées, et permettre de prouver sa réception ou, au moins, la tentative de remise.
Dans bien des cas, la voie la plus directe sera la procédure de recouvrement spéciale pour les copropriétés prévue par le Code de procédure civile. Pour l’engager, la copropriété doit approuver la liquidation de la dette lors d’une assemblée générale, délivrer une attestation signée par le secrétaire-syndic avec l’accord du président, et prouver que la décision a bien été notifiée au copropriétaire défaillant. Cette combinaison de décision, d’attestation et de notification permet au tribunal d’accepter la procédure de recouvrement et, en même temps, interrompt la prescription, ce qui te donne cinq ans de plus pour exiger le paiement.