O mapa dos preços da habitação em Madrid voltou a mudar… e, desta vez, o sinal de alarme está fora da M-30. De acordo com os dados mais recentes da Tinsa e dos grandes portais, a subida já não se concentra apenas na «Madrid de postal», mas em bairros tradicionalmente mais acessíveis onde os aumentos ultrapassam os 20% em relação ao ano anterior, como Usera, Puente de Vallecas, Villaverde ou Latina.
Os relatórios trimestrais da Tinsa confirmam que a capital de Madrid está a liderar a subida de preços em Espanha, com aumentos que se aproximam ou ultrapassam os 20% em relação ao ano anterior em alguns períodos de 2025 e 2026. A cidade intensificou o crescimento desde o final de 2024 e mantém-se acima da média nacional, tanto em percentagem como em valor absoluto.
No final de 2025, outras fontes como a Idealista e a Fotocasa situam o preço médio na capital em cerca de 5.800–5.900 €/m², um máximo histórico e mais do dobro da média espanhola. Mas o que é realmente impressionante não é só o recorde, mas onde está a ocorrer a maior aceleração.
Os bairros que mais disparam (e ficam fora da M-30)
Os dados recentes de portais como o Fotocasa mostram que o maior aumento do último ano concentra-se nos bairros com rendimentos mais baixos, todos eles fora da M-30. Em fevereiro de 2026, os maiores aumentos anuais registam-se aqui:
- Usera: +32,9% em relação ao ano anterior.
- Ciudad Lineal: +25,1%.
- Puente de Vallecas: +24,4%.
- Villaverde: +24%.
- Latina: +23,8–31,9%
Paralelamente, uma análise de dados da Tinsa já apontava em 2025 para Villaverde, Latina e Usera como bairros onde os preços cresciam acima dos 24–31% em apenas um ano, muito acima de zonas já caras como Salamanca ou Chamberí.
Por que é que a periferia sul preocupa tanto
Esta reviravolta preocupa por várias razões. A primeira é que, em bairros como Villaverde ou Usera, os preços absolutos continuam a ser os mais baixos da capital (cerca de 2.600–2.700 €/m²), mas os aumentos de mais de 20–30% num ano pressionam diretamente as rendas médias e baixas que vivem lá. A habitação deixa de ser acessível sem que os salários subam ao mesmo ritmo nem que a oferta disponível melhore de repente.
A segunda razão é estrutural: a Tinsa e outros analistas apontam para uma combinação de procura robusta e oferta muito escassa como motor da subida. À medida que o centro se torna proibitivo, compradores e investidores deslocam-se para estes bairros do sul e do leste, empurrando para cima o preço do pouco que chega ao mercado.
Além disso, em alguns casos, pesa a expectativa em torno de operações urbanísticas e melhorias nos transportes: projetos de regeneração, novos empreendimentos e melhores ligações com o centro fazem com que a procura antecipe uma transformação que ainda não chegou totalmente, especialmente em zonas como Ciudad Lineal ou Latina.
O contraste com os bairros caros de sempre
Isso não significa que os bairros clássicos de preço elevado tenham deixado de subir. Bairros como Salamanca, Retiro, Chamberí, Chamartín ou Moncloa-Aravaca continuam a registar os níveis mais elevados por metro quadrado (cerca de 7.500–10.000 €/m² em alguns bairros), com aumentos de dois dígitos no último ano.
Mas, de acordo com os dados combinados da Tinsa e de outros portais, em muitos deles os aumentos situam-se num intervalo de 10–20%, enquanto o verdadeiro foguete deste ciclo está nos bairros operários do sul e do leste, onde se encadeia uma forte subida sobre uma base ainda acessível. É aí que se concentram hoje as maiores taxas de crescimento e, por isso, o maior risco de expulsão da população local a curto e médio prazo.