As comunidades de vizinhos não costumam ser fáceis; pôr de acordo um monte de gente que só tem uma escada em comum é mesmo o enredo de uma das séries de maior sucesso em Espanha: «Aqui não há quem viva», mas o drama intensifica-se quando falta dinheiro. Em relação a este problema nada raro, o Supremo Tribunal consolidou uma doutrina: as dívidas relativas às quotas da comunidade prescrevem ao fim de cinco anos, e não aos quinze que muitos administradores e vizinhos continuavam a usar como referência.
Passado esse prazo, se a comunidade não tiver agido formalmente, a dívida é considerada extinta e já não pode ser reclamada. A decisão, baseada no artigo 1966.3 do Código Civil, afeta milhares de comunidades de proprietários em toda a Espanha e altera significativamente o equilíbrio entre vizinhos inadimplentes e assembleias de proprietários.
Do mito dos 15 anos ao prazo real de 5
Durante anos, o critério dominante era o do antigo artigo 1964.º do Código Civil, que estabelecia um prazo geral de 15 anos para determinadas ações pessoais. Muitas comunidades agarravam-se a esse número para tentar recuperar quotas em atraso acumuladas há mais de uma década. No entanto, a reforma da Lei n.º 42/2015 já reduziu esse prazo geral para cinco anos, e os acórdãos recentes do Supremo foram mais longe: esclareceram que as quotas da comunidade não se regem por esse prazo genérico, mas sim por um prazo específico de cinco anos previsto no artigo 1966.º, n.º 3, que se refere a pagamentos periódicos como rendas, pensões de alimentos e «quaisquer outros pagamentos que devam ser efetuados anualmente ou em prazos mais curtos».
A sentença n.º 1726/2025, de 26 de novembro, e outras decisões anteriores e posteriores, estabeleceram que as dívidas por quotas da comunidade vencidas prescrevem ao fim de cinco anos «independentemente da data em que foram acumuladas», desde que, durante esse período, não tenha ocorrido qualquer ato válido de interrupção.
Cada quota tem o seu próprio prazo
Uma das nuances mais relevantes da doutrina do Supremo é que não existe um «prazo global» para toda a dívida. Cada quota vencida (cada mensalidade, trimestral ou anual acordada na comunidade) tem o seu próprio prazo de prescrição, que começa a contar a partir do momento em que devia ter sido paga. Se passarem cinco anos a partir da data em que uma quota se tornou exigível, sem que tenha havido qualquer reclamação extrajudicial comprovada nem ação judicial, essa quota prescreve. E isso acontece de forma independente das outras.
Na prática, isto significa que, quando uma comunidade decide finalmente agir, só poderá reclamar as quotas correspondentes aos cinco anos anteriores à primeira reclamação válida (por exemplo, um burofax) ou à apresentação da ação judicial. As anteriores, cujo prazo de cinco anos tenha expirado sem interrupção, são consideradas prescritas e já não podem ser incluídas na reclamação.
Como interromper a prescrição: agir é fundamental
A doutrina do Supremo também deixa claro que a prescrição não se interrompe por si só; a comunidade tem de tomar alguma medida. Qualquer ação válida de reclamação — uma notificação extrajudicial comprovada, como um burofax ou carta registada, ou a interposição de uma ação judicial — reinicia o prazo de cinco anos. Para que essa reclamação extrajudicial seja eficaz, tem de identificar o devedor, especificar a dívida reclamada, o seu montante e os períodos em atraso, e permitir comprovar a sua receção ou, pelo menos, a tentativa de entrega.
Em muitos casos, o caminho mais direto será o procedimento de cobrança especial para comunidades de proprietários previsto na Lei de Processo Civil. Para o iniciar, a comunidade tem de aprovar, numa assembleia, a liquidação da dívida, emitir um certificado assinado pelo secretário-administrador com o aval do presidente e comprovar que a decisão foi notificada ao morador inadimplente. Essa combinação de decisão, certificado e notificação permite que o tribunal aceite o processo de cobrança e, ao mesmo tempo, interrompe a prescrição, dando mais cinco anos de margem para exigir o pagamento.