El Gobierno ha aprobado este martes dos reales decretos ley con nuevas medidas de vivienda que afectan directamente al mercado del alquiler. Entre los cambios anunciados están la posibilidad de alargar determinados contratos durante dos años, una mayor protección frente a los desahucios, nuevas reglas para los alquileres de temporada y por habitaciones y limitaciones a la compra de vivienda por parte de determinados fondos de inversión.
Sin embargo, hay una clave importante: no se trata de un único decreto, sino de dos textos diferentes, y ambos tendrán que superar ahora su paso por el Congreso.
Algunos contratos de alquiler podrán alargarse dos años
El primero de los decretos incluye una prórroga extraordinaria para los contratos de alquiler de vivienda habitual que estén actualmente en vigor y terminen antes del 31 de diciembre de 2028.
En estos casos, el contrato podrá prolongarse mediante prórrogas anuales durante un máximo de dos años adicionales.
No será una extensión completamente automática para cualquier arrendatario. Entre las condiciones contempladas durante la negociación figura que el inquilino esté al corriente del pago del alquiler y lo haya estado durante los ocho meses anteriores.
La renovación automática de los alquileres va en otro decreto
La medida que puede provocar un cambio más profundo en la duración de los contratos se ha separado finalmente del resto.
Un segundo real decreto ley recoge específicamente la renovación automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual una vez alcanzada su fecha de finalización.
El objetivo es que el vencimiento del contrato no implique necesariamente que el inquilino tenga que abandonar la vivienda o firmar un contrato completamente nuevo. El Gobierno ha anunciado, no obstante, que existirán salvaguardas para aquellos casos en los que el propietario necesite recuperar el inmueble.
Los detalles concretos dependerán del texto definitivo publicado en el BOE.
La protección frente a determinados desahucios llegará hasta 2030
El primer decreto también amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 las medidas extraordinarias que permiten suspender determinados procedimientos de desahucio cuando afectan a hogares en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional.
No supone, por tanto, la paralización de todos los desahucios. La medida se limita a los supuestos que cumplan los requisitos establecidos por la norma.
Nuevas reglas para los alquileres de temporada y por habitaciones
Otra de las novedades afecta a dos modalidades que han ganado mucho peso en ciudades como Madrid: los alquileres de temporada y los alquileres por habitaciones.
El decreto prevé regular específicamente los contratos temporales para exigir que exista una causa que justifique esa temporalidad y evitar que esta fórmula se utilice para sustituir un alquiler de vivienda habitual.
La regulación se extenderá finalmente también a los contratos en los que se alquila únicamente una habitación. La letra pequeña de ambas medidas quedará definida en el texto completo de la norma.
Límites a la compra de viviendas por determinados fondos
El paquete aprobado por el Consejo de Ministros establece además una prohibición, hasta 2028, para determinadas operaciones de compra de vivienda por parte de fondos de inversión cuando tengan carácter especulativo.
El Gobierno todavía tendrá que concretar jurídicamente qué operaciones y sociedades estarán incluidas en esta restricción.
Una medida que sí se había planteado durante las negociaciones pero finalmente no aparece en los decretos es la expropiación de viviendas propiedad de fondos de inversión.
La última palabra la tiene ahora el Congreso
La aprobación por parte del Consejo de Ministros no cierra el proceso.
El Gobierno ha solicitado un pleno extraordinario del Congreso este viernes para votar la convalidación de los dos reales decretos ley por separado.
Esto significa que uno podría recibir el respaldo de la Cámara y el otro no. Hasta entonces, y a falta también de conocer íntegramente los textos publicados en el BOE, algunas de las condiciones concretas todavía pueden cambiar o quedar fuera si alguno de los decretos no es convalidado.