Wenn dein Mietvertrag in den nächsten Monaten ausläuft, hast du eine sehr gute rechtliche Möglichkeit, dir bis zu zwei zusätzliche Jahre Sicherheit zu verschaffen … und das bei eingefrorenen Mieten. Ein neues Regierungsdekret ermöglicht es Mietern, ihren Vertrag um bis zu 24 Monate zu verlängern, zu denselben Konditionen und ohne Mieterhöhungen über die allgemeine Obergrenze von 2 % pro Jahr hinaus.
Das Königliche Gesetzesdekret 8/2026, das bereits im BOE veröffentlicht wurde, ermöglicht eine außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre für Mietverträge für den Hauptwohnsitz, die vor dem 31. Dezember 2027 auslaufen. Das umfasst sowohl Verträge, die jetzt auslaufen, als auch solche, die 2027 enden, sei es aufgrund des Ablaufs der ursprünglichen Laufzeit oder der obligatorischen/stillschweigenden Verlängerungen gemäß dem LAU.
Wer kann davon profitieren?
Du kannst diese außerordentliche Verlängerung beantragen, wenn:
- Dein Vertrag gilt für eine Hauptwohnung (keine Ferienwohnung oder Zimmer).
- Der Vertrag (oder seine gesetzlichen Verlängerungen) läuft vor dem 31. Dezember 2027 aus.
- Der Vermieter hat nicht formell mitgeteilt, dass er die Wohnung für den Eigenbedarf oder den eines Familienangehörigen gemäß den Bestimmungen des LAU benötigt.
Du musst dich nicht in einer prekären Lage befinden und der Vermieter muss kein „Großgrundbesitzer“ sein: Die Maßnahme gilt allgemein für diese Art von Verträgen, mit den gesetzlich festgelegten Ausnahmen.
Vorsicht bei den angespannten Gebieten: Dort gab es bereits eine eigene Verlängerung von bis zu drei Jahren, die Vorrang vor dieser neuen zweijährigen Verlängerung hat.
So beantragst du bis zu 2 Jahre Verlängerung ohne Mieterhöhung
Die Regelung besagt, dass die Verlängerung auf Antrag des Mieters in Kraft tritt. Das heißt, wenn du sie nicht beantragst, gilt sie nicht. In der Praxis wären das folgende Schritte:
Überprüfe deinen Vertrag und das Ablaufdatum, schau nach, wann er genau endet: Ende der ursprünglichen Laufzeit, der obligatorischen Verlängerung oder der stillschweigenden Verlängerung (normalerweise sind das 5 oder 7 Jahre, je nachdem, wer der Eigentümer ist, plus Verlängerungen). Wenn dieses Datum vor dem 31. Dezember 2027 liegt, fällst du unter den Geltungsbereich des Dekrets.
Beantrage die Verlängerung schriftlich (und rechtzeitig). Bevor der Vertrag ausläuft, sende deinem Vermieter eine nachweisbare Mitteilung (E-Mail mit Empfangsbestätigung, Burofax, Einschreiben oder Ähnliches), in der du angibst, dass du die außerordentliche Verlängerung gemäß dem Königlichen Gesetzesdekret 8/2026 um bis zu zwei Jahre zu denselben Bedingungen in Anspruch nehmen möchtest.
Du kannst erst ein Jahr und dann noch ein weiteres beantragen oder direkt die beiden Jahre: Die Regelung spricht von einer Verlängerung „in jährlichen Schritten und bis zu maximal zwei weiteren Jahren“.
Behalte die Vertragsbedingungen bei. Während der Verlängerung muss der Vermieter die ursprüngliche Miete und die ursprünglichen Klauseln einhalten, abgesehen von den zulässigen Anpassungen mit einer Obergrenze von 2 %. Er darf keinen neuen Vertrag mit einer Preiserhöhung verlangen … es sei denn, du stimmst dem zu.
Zu beachtende Ausnahmen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, der Verlängerung zuzustimmen, wenn:
- Du benötigst die Wohnung für dich selbst oder für einen nahen Verwandten (und kannst dies gemäß den Bestimmungen des LAU nachweisen).
- Ihr einigt euch darauf, einen neuen Vertrag zu unterschreiben (zum Beispiel mit einer niedrigeren Miete).
- Du befindest dich in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet und für dich gilt die spezifische Verlängerung von bis zu drei Jahren gemäß dem Wohnungsgesetz. In diesem Fall gilt die Regelung dieses Gesetzes und nicht die des neuen Dekrets.
Was passiert mit den Mietsteigerungen?
Zusätzlich zur Verlängerung begrenzt das Dekret die jährliche Mieterhöhung während desselben Zeitraums auf 2 %, was sowohl für verlängerte als auch für weiterhin gültige Verträge gilt. Das bedeutet: Wenn dein Vertrag eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex (CPI) oder einen anderen höheren Index vorsieht, darf bei den jährlichen Anpassungen nur der Höchstsatz von 2 % angewendet werden. Der Einfrieren der Konditionen bei der Verlängerung verhindert, dass der Vermieter den Preis mit dem Argument „der Vertrag läuft aus“ zurücksetzt.
Für viele Mieter bedeutet die Kombination aus Verlängerung und 2-Prozent-Obergrenze de facto einen fast vollständigen Mietstopp in einem Umfeld starker Marktanstiege.
Ein wichtiger Tipp: Beantrage es jetzt, auch wenn der Kongress es ablehnt
Es gibt einen wichtigen politischen Aspekt: Das Dekret ist bereits in Kraft, aber sein Fortbestand hängt davon ab, dass der Kongress es innerhalb von 30 Tagen bestätigt. Sollte das Parlament es ablehnen, würde es künftig nicht mehr gelten, doch die Anträge, die während seiner Gültigkeit gestellt wurden, sorgen für eine intensive juristische Debatte
Deshalb ermutigen Juristen und Gruppen wie die Mietervereinigung Mieter, deren Verträge vor 2028 auslaufen, so schnell wie möglich eine Verlängerung zu beantragen und dabei zu nutzen, dass die Regelung bereits in Kraft ist, solange sie nicht gekippt wird. Die Idee ist, den Antrag innerhalb der Gültigkeitsdauer des Dekrets zu stellen, um ihn im Konfliktfall verteidigen zu können.