Die Regierung hat am Dienstag zwei Königliche Gesetzesverordnungen mit neuen Maßnahmen im Wohnungswesen verabschiedet, die den Mietmarkt direkt betreffen. Zu den angekündigten Änderungen gehören die Möglichkeit, bestimmte Verträge um zwei Jahre zu verlängern, ein besserer Schutz vor Zwangsräumungen, neue Regeln für Saison- und Zimmervermietungen sowie Beschränkungen beim Kauf von Wohnimmobilien durch bestimmte Investmentfonds.
Es gibt jedoch einen wichtigen Punkt: Es handelt sich nicht um ein einziges Dekret, sondern um zwei verschiedene Texte, und beide müssen nun den Weg durch den Bundestag nehmen.
Manche Mietverträge können um zwei Jahre verlängert werden
Das erste der Dekrete sieht eine außerordentliche Verlängerung für Mietverträge für den Hauptwohnsitz vor, die derzeit gültig sind und vor dem 31. Dezember 2028 auslaufen.
In diesen Fällen kann der Vertrag durch jährliche Verlängerungen um maximal zwei weitere Jahre verlängert werden.
Es wird keine vollständig automatische Verlängerung für jeden Mieter geben. Zu den Bedingungen, die bei den Verhandlungen festgelegt wurden, gehört, dass der Mieter mit der Mietzahlung auf dem Laufenden ist und dies auch in den letzten acht Monaten war.
Die automatische Verlängerung von Mietverträgen ist in einem anderen Dekret geregelt
Die Maßnahme, die eine tiefgreifendere Änderung bei der Vertragsdauer bewirken könnte, wurde schließlich von den übrigen getrennt.
Ein zweites Königliches Gesetzesdekret regelt speziell die automatische Verlängerung von Mietverträgen für den Hauptwohnsitz nach Ablauf ihrer Laufzeit.
Das Ziel ist, dass das Auslaufen des Vertrags nicht zwangsläufig bedeutet, dass der Mieter die Wohnung verlassen oder einen komplett neuen Vertrag unterschreiben muss. Die Regierung hat jedoch angekündigt, dass es Schutzmaßnahmen für Fälle geben wird, in denen der Eigentümer die Immobilie zurückerhalten muss.
Die konkreten Details hängen vom endgültigen Text ab, der im BOE veröffentlicht wird.
Der Schutz vor bestimmten Zwangsräumungen gilt bis 2030
Das erste Dekret verlängert außerdem bis zum 31. Dezember 2030 die Sondermaßnahmen, die es ermöglichen, bestimmte Räumungsverfahren auszusetzen, wenn sie Haushalte in wirtschaftlich prekärer Lage betreffen, die keine alternative Wohnmöglichkeit haben.
Das bedeutet also nicht, dass alle Zwangsräumungen gestoppt werden. Die Maßnahme beschränkt sich auf Fälle, die die in der Verordnung festgelegten Voraussetzungen erfüllen.
Neue Regeln für Saisonvermietungen und Zimmervermietungen
Eine weitere Neuerung betrifft zwei Formen, die in Städten wie Madrid stark an Bedeutung gewonnen haben: Saisonvermietungen und Zimmervermietungen.
Das Dekret sieht vor, befristete Mietverträge speziell zu regeln, um zu verlangen, dass ein Grund vorliegt, der diese Befristung rechtfertigt, und um zu verhindern, dass diese Form genutzt wird, um die Vermietung eines Hauptwohnsitzes zu umgehen.
Die Regelung wird schließlich auch auf Verträge ausgeweitet, bei denen nur ein Zimmer vermietet wird. Die Einzelheiten beider Maßnahmen werden im vollständigen Gesetzestext festgelegt.
Beschränkungen beim Kauf von Wohnimmobilien durch bestimmte Fonds
Das vom Ministerrat verabschiedete Paket sieht außerdem bis 2028 ein Verbot für bestimmte Immobilienkäufe durch Investmentfonds vor, wenn diese spekulativen Charakter haben.
Die Regierung muss noch rechtlich konkretisieren, welche Transaktionen und Unternehmen unter diese Beschränkung fallen.
Eine Maßnahme, die während der Verhandlungen zwar in Betracht gezogen wurde, aber letztendlich nicht in den Verordnungen enthalten ist, ist die Enteignung von Wohnungen, die sich im Besitz von Investmentfonds befinden.
Das letzte Wort hat nun der Bundestag
Die Verabschiedung durch den Ministerrat bedeutet noch nicht das Ende des Verfahrens.
Die Regierung hat für diesen Freitag eine außerordentliche Plenarsitzung des Kongresses beantragt, um über die Ratifizierung der beiden königlichen Gesetzesverordnungen separat abzustimmen.
Das bedeutet, dass der eine vom Parlament unterstützt werden könnte, der andere aber nicht. Bis dahin – und da wir die im BOE veröffentlichten Texte noch nicht vollständig kennen – können sich einige der konkreten Bedingungen noch ändern oder wegfallen, falls eines der Dekrete nicht bestätigt wird.