En 2025, les loyers ont augmenté dans tout Madrid, mais un quartier a connu une hausse bien plus importante que les autres : Sanchinarro, dans le quartier de Hortaleza, où les loyers ont grimpé de 19,9 % en seulement douze mois, soit presque le double de la moyenne de la ville. D’après les données d’une étude de Fotocasa, le prix moyen dans ce quartier est passé à environ 20 euros le mètre carré, ce qui veut dire que louer un appart de 70 mètres carrés coûte maintenant environ 1 400 euros par mois.
Sanchinarro a vu le jour au début des années 2000 comme un nouveau projet immobilier, pensé pour les familles de la classe moyenne qui cherchaient plus d’espace que dans le centre, mais sans trop s’éloigner du cœur de la ville. Deux décennies plus tard, il s’est imposé comme l’un des grands pôles résidentiels du nord, avec des écoles, des centres commerciaux et une connexion pratique avec la M-30, la M-40 et l’axe Castellana. Cette combinaison de lotissements, de bonnes communications et de bâtiments relativement récents explique en partie la forte pression de la demande, tant de la part des locataires qui travaillent dans les zones d’affaires voisines (Cuatro Torres, Las Tablas, La Moraleja) que des propriétaires qui considèrent le quartier comme un investissement sûr.
Madrid, des loyers de plus en plus chers et inégaux
Au niveau des quartiers, les données d’Idealista montrent que Puente de Vallecas, San Blas-Canillejas, Vicálvaro et Retiro sont les zones où les loyers ont le plus augmenté en 2025, avec des hausses comprises entre 10,5 % et 12,8 %, tandis que la moyenne de la ville s’est établie à 9,7 %, pour atteindre 22,7 euros/m². Salamanca, Centro, Chamberí et Chamartín restent les quartiers les plus chers en termes absolus, avec des loyers dépassant 25 euros par mètre carré, mais les hausses les plus importantes en pourcentage se concentrent de plus en plus dans des quartiers jusqu’à récemment considérés comme alternatifs ou périphériques.
Ce déplacement de la pression vers Sanchinarro, Ensanche de Vallecas ou les quartiers du sud et de l’est reflète un modèle déjà connu, le spillover: lorsque le centre-ville atteint son plafond, la demande se déplace vers des zones moins chères de la ville, ce qui fait grimper les prix dans ces zones et pousse de nouveaux groupes vers la zone métropolitaine.
Vivre à Sanchinarro en 2026 : un exemple de facture réelle
Image fournie par : Jumbero / Wikimedia Commons
Traduit en chiffres concrets, le portrait de Sanchinarro est impressionnant . Avec une croissance annuelle de 19,9 % entre décembre 2024 et décembre 2025, le quartier est passé d’une alternative « raisonnable » à un niveau proche de celui de nombreux quartiers consacrés du centre-ville. Aujourd’hui, louer un appart de 90 mètres carrés coûte déjà environ 1 800 euros par mois, sans compter le garage ni le débarras.
Ça montre bien ce qui se passe dans les quartiers de la périphérie de Madrid, car ce n’est plus la Milla de Oro où les loyers augmentent le plus comparativement, mais un projet immobilier conçu il y a vingt ans pour alléger les prix du centre-ville. Ceux qui emménagent aujourd’hui à Sanchinarro paieront près de 250 euros de plus par mois qu’il y a seulement un an pour le même appartement de trois chambres.