Vivre dans le même quartier de Madrid coûte donc près de 20 % plus cher d’une année sur l’autre. C’est la conclusion accablante à laquelle est parvenu le rapport « Le logement locatif en Espagne en 2025», élaboré à partir de l’indice immobilier Fotocasa, et la réalité à laquelle sont confrontés les habitants de Sanchinarro (Hortaleza), qui ont vu les loyers monter en flèche dans leur quartier.
Plus précisément, l’augmentation annuelle dans ce quartier madrilène au cours de la dernière année a été de 19,9 % entre décembre 2024 et décembre 2025. Avec un peu plus de 8 points de différence (11,6 %), vient ensuite Ensanche de Vallecas-La Gavia (Villa de Vallecas) et, en troisième position, Niño Jesús, dans le quartier de Retiro, où le prix moyen des loyers a grimpé de 9,8 %.
Les données du rapport montrent aussi que la hausse des prix a touché 54 % des quartiers de Madrid, et deux quartiers de Chamberí sont en tête de liste des plus chers : Trafalgar, avec un prix moyen de 25,40 euros/m² par mois, et Almagro, avec un prix moyen de 25,17 euros/m² par mois.
Pourquoi les loyers ont-ils autant augmenté à Sanchinarro ?
Image fournie par : Jumbero / Wikimedia Commons
Une des raisons qui expliquent pourquoi les loyers ont explosé dans ce quartier de Hortaleza, c’est la vente au fonds d’investissement Nestar (avant Lazora) de ce qui était le programme immobilier Sanchinarro X – des appartements sociaux initialement pensés pour être loués à long terme – qui sont maintenant proposés au prix du marché : les loyers varient entre 1 300 € et 2 100 € par mois, d’après Idealista.
Cette opération controversée – sur laquelle Fernando Peinado donne plus de détails dans cet article publié dans El País –a été conclue en 2010, alors que Gallardón était maire de Madrid, mais ce séisme immobilier a encore des répercussions aujourd’hui, comme l’expulsion de presque tous les anciens habitants.
D’autres raisons ont aussi fait grimper les prix, comme le déséquilibre entre la demande et l’offre, le côté chic du coin ou l’influence de la hausse des prix de l’immobilier à Madrid, qui touche les quartiers périphériques considérés comme « haut de gamme », comme celui-ci, et fait monter les prix.
Quartiers de Madrid où les loyers ont le plus augmenté au cours de la dernière année
- Sanchinarro (Hortaleza) : 19,9 %
- Ensanche de Vallecas-La Gavia (Villa de Vallecas) : 11,6 %
- Niño Jesús (Retiro) : 9,8 %
- Acacias : 9,5 %
- Nueva España : 9,2 %
- Imperial : 9,1 %
Les quartiers les moins chers de Madrid (et où les loyers ont le moins augmenté)
À l’autre bout du spectre, le quartier madrilène où non seulement les loyers n’ont pas augmenté , mais ont même baissé de 18 %, c’est La Paz (Fuencarral – El Pardo). Quant au quartier le moins cher de la capitale pour louer, il faut aller le chercher dans le district de Latina : il s’agit d’Aluche, avec un prix moyen de location de 17,33 euros/m² par mois.
Les données concernant Aluche sont frappantes si l’on considère que, en termes absolus par communauté autonome,le prix moyen des loyers à Madrid est de 20,33 euros/m² par mois. Il reste toutefois supérieur à la moyenne nationale, qui est de 14,21 euros/m² par mois.
Les conséquences de la gentrification
Cette flambée des prix a aussi des conséquences sur la configuration même de la ville et son tissu commercial, social et culturel. L’un des exemples les plus récents en est la fermeture de la librairie Tipos Infames à Malasaña, après 15 ans d’activité, car elle ne pouvait plus faire face à la hausse des prix dans le quartier due à la gentrification, comme elle l’a expliqué sur ses réseaux sociaux.
C’est précisément sur cet aspect que se concentre la dernière campagne de Más Madrid, Te están robando Madrid(Ils vous volent Madrid), lancée il y a quelques jours à peine. Ce message a été affiché sur certains bâtiments de la capitale, comme une dénonciation de la spéculation immobilière et des fonds vautours.