Si ton contrat de location expire dans les prochains mois, tu disposes d’une opportunité juridique très intéressante pour gagner jusqu’à deux ans supplémentaires de tranquillité… et de loyer gelé. Un nouveau décret du gouvernement permet aux locataires de prolonger leur contrat jusqu’à 24 mois supplémentaires, aux mêmes conditions et sans augmentation de loyer au-delà du plafond général de 2 % par an.
Le décret-loi royal 8/2026, déjà publié au BOE, ouvre la voie à une prolongation extraordinaire pouvant aller jusqu’à deux ans pour les contrats de logement habituel qui expirent avant le 31 décembre 2027. Ça inclut aussi bien les contrats qui expirent maintenant que ceux qui expirent en 2027, que ce soit à cause de la fin de la durée initiale ou des prolongations obligatoires/tacites prévues par la LAU.
Qui peut en bénéficier ?
Tu peux demander cette prolongation extraordinaire si :
- Ton contrat concerne une résidence principale (pas une location saisonnière ni une chambre).
- Le contrat (ou ses prolongations légales) expire avant le 31 décembre 2027.
- Le bailleur n’a pas officiellement indiqué qu’il avait besoin du logement pour son usage personnel ou celui d’un membre de sa famille, conformément aux dispositions de la LAU.
Pas besoin d’être en situation de vulnérabilité ni que le propriétaire soit un « grand propriétaire » : la mesure s’applique de manière générale à ce type de contrats, avec les exceptions prévues par la loi.
Attention aux zones sous pression: là-bas, il existait déjà une prolongation spécifique pouvant aller jusqu’à trois ans, qui s’applique en priorité à cette nouvelle prolongation de deux ans.
Comment demander jusqu’à 2 ans de plus sans augmentation
La réglementation stipule que la prolongation est activée sur demande du locataire. Autrement dit, si tu ne la demandes pas, elle ne s’applique pas. En pratique, voici les étapes à suivre :
Vérifie ton contrat et sa date d’échéance, regarde quand il prend fin exactement : fin de la durée initiale, de la prolongation obligatoire ou de la tacite (en général, c’est 5 ou 7 ans selon le propriétaire, plus les prolongations). Si cette date tombe avant le 31 décembre 2027, tu es concerné par le décret.
Demande la prolongation par écrit (et à temps). Avant la fin du contrat, envoie à ton propriétaire une notification officielle (e-mail avec accusé de réception, burofax, lettre recommandée ou similaire) indiquant que tu souhaites bénéficier de la prolongation extraordinaire prévue par le décret-loi royal 8/2026 pour une durée maximale de deux ans, aux mêmes conditions.
Tu peux demander une année, puis une autre, ou directement les deux ans : la réglementation parle de prolongation « par périodes annuelles et jusqu’à un maximum de deux années supplémentaires ».
Les conditions du contrat restent inchangées. Pendant la prolongation, le propriétaire doit respecter le loyer et les clauses d’origine, à l’exception des révisions autorisées dans la limite de 2 %. Il ne peut pas exiger un nouveau contrat avec une augmentation de loyer… sauf si tu l’acceptes.
Exceptions à prendre en compte. Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter la prolongation si :
- Tu as besoin du logement pour toi-même ou pour un proche (et tu le justifies conformément à la LAU).
- Vous vous mettez d’accord pour signer un nouveau contrat (par exemple, avec un loyer moins élevé).
- Tu te trouves dans une zone sous tension et tu bénéficies de la prolongation spécifique pouvant aller jusqu’à trois ans prévue par la loi sur le logement. Dans ce cas, c’est le régime de cette loi qui s’applique, et non celui du nouveau décret.
Qu’en est-il des hausses de loyer ?
En plus de la prolongation, le décret limite la hausse annuelle des loyers à 2 % pendant cette même période, ce qui concerne aussi bien les contrats prolongés que ceux qui restent en vigueur. Ça veut dire que si ton contrat prévoit une indexation sur l’IPC ou un autre indice supérieur, on ne peut t’appliquer qu’un maximum de 2 % lors des révisions annuelles. Le gel des conditions dans la prolongation empêche le propriétaire de « réinitialiser » le prix sous prétexte que le contrat arrive à échéance.
Pour de nombreux locataires, la combinaison de la prolongation et du plafond de 2 % équivaut, de facto, à un gel quasi total du loyer dans un contexte de forte hausse des prix sur le marché.
Une astuce clé : fais-en la demande dès maintenant, même si le Parlement la rejette
Il y a une nuance politique importante : le décret est déjà en vigueur, mais son maintien dépend de sa validation par le Congrès dans un délai de 30 jours. Si la Chambre le rejetait, il cesserait de s’appliquer à l’avenir, mais les demandes faites pendant qu’il était en vigueur suscitent un intense débat juridique
C’est pourquoi des juristes et des associations comme le Syndicat des locataires encouragent les locataires dont les contrats expirent avant 2028 à demander cette prolongation dès que possible, en profitant du fait que la règle s’applique tant qu’elle n’est pas annulée. L’idée, c’est de faire enregistrer la demande pendant la période de validité du décret pour pouvoir la défendre en cas de conflit.