Se o teu contrato de arrendamento expira nos próximos meses, tens uma oportunidade legal muito vantajosa para ganhar até dois anos extra de tranquilidade… e de preço congelado. Um novo decreto do Governo permite aos inquilinos prolongar o seu contrato por mais 24 meses, com as mesmas condições e sem aumentos de renda para além do limite geral de 2% ao ano.
O Real Decreto-Lei 8/2026, já publicado no BOE, abre a porta a uma prorrogação extraordinária de até dois anos para os contratos de habitação habitual que terminem antes de 31 de dezembro de 2027. Isso inclui tanto os contratos que vencem agora como os que terminam em 2027, seja por término do prazo inicial ou das prorrogações obrigatórias/tácitas da LAU.
Quem pode beneficiar
Podes solicitar esta prorrogação extraordinária se:
- O teu contrato é de habitação habitual (não sazonal nem de quarto).
- O contrato (ou as suas prorrogações legais) termina antes de 31 de dezembro de 2027.
- O senhorio não comunicou formalmente que precisa da habitação para uso próprio ou de um familiar nos termos previstos na LAU.
Não é preciso estar numa situação de vulnerabilidade nem que o senhorio seja um «grande proprietário»: a medida é geral para este tipo de contratos, com as exceções previstas na lei.
Cuidado com as zonas de tensão: aí já existia uma prorrogação própria de até três anos, que se aplica com preferência sobre esta nova de dois anos.
Como pedir até mais 2 anos sem aumento
A norma diz que a prorrogação só entra em vigor mediante pedido do inquilino. Ou seja, se não a pedires, não se aplica. Na prática, estes seriam os passos:
Revê o teu contrato e a data de vencimento, verifica quando é que termina exatamente: fim do prazo inicial, da prorrogação obrigatória ou da tácita (o normal são 5 ou 7 anos, dependendo de quem é o proprietário, mais prorrogações). Se essa data for antes de 31 de dezembro de 2027, estás abrangido pelo decreto.
Pede a prorrogação por escrito (e a tempo). Antes do fim do contrato, envia ao teu senhorio uma comunicação com aviso de receção (e-mail com aviso de receção, burofax, carta registada ou similar) indicando que pretendes beneficiar da prorrogação extraordinária do Decreto-Lei Real 8/2026 por até dois anos, nas mesmas condições.
Podes pedir um ano e depois outro, ou diretamente os dois anos: a norma fala de prorrogação «por períodos anuais e até um máximo de dois anos adicionais».
Mantém as condições do contrato. Durante a prorrogação, o senhorio deve respeitar a renda e as cláusulas originais, salvo as atualizações permitidas com um limite de 2%. Não pode exigir um novo contrato com aumento de preço… a menos que tu o aceites.
Exceções a ter em conta. O senhorio não é obrigado a aceitar a prorrogação se:
- Precisas da habitação para ti ou para um familiar próximo (e comprovas isso nos termos da LAU).
- Vocês chegam a acordo para assinar um novo contrato (por exemplo, com uma renda mais baixa).
- Se estás numa zona com escassez de habitação, aplica-se a prorrogação específica de até três anos prevista na Lei da Habitação; nesse caso, o regime é o dessa lei, e não o do novo decreto.
E quanto aos aumentos de renda?
Além da prorrogação, o decreto limita o aumento anual das rendas a 2% durante o mesmo período, o que afeta tanto os contratos prorrogados como os que continuam em vigor. Isso significa que, se o teu contrato prevê uma atualização pelo IPC ou outro índice superior, só te podem aplicar o máximo de 2% nas revisões anuais. O congelamento das condições na prorrogação impede que o senhorio «reinicie» o preço com o argumento de que o contrato expira.
Para muitos inquilinos, combinar a prorrogação com o limite de 2% é, na prática, um congelamento quase total da renda num cenário de fortes aumentos no mercado.
Uma dica importante: pede já, mesmo que o Congresso o rejeite
Há uma nuance política importante: o decreto já está em vigor, mas a sua continuidade depende da aprovação do Congresso num prazo de 30 dias. Se a Câmara o rejeitar, deixará de se aplicar no futuro, mas os pedidos feitos enquanto esteve em vigor estão a gerar um intenso debate jurídico
Por isso, juristas e coletivos como o Sindicato das Inquilinas estão a incentivar os inquilinos cujos contratos terminam antes de 2028 a solicitar a prorrogação o mais cedo possível, aproveitando que a norma já produz efeitos enquanto não for revogada. A ideia é deixar registada a solicitação dentro do prazo de validade do decreto para poder defendê-la em caso de conflito.