Nel 2025 gli affitti sono aumentati in tutta Madrid, ma c’è stato un quartiere che ha superato tutti gli altri: Sanchinarro, nel distretto di Hortaleza, dove gli affitti sono aumentati del 19,9% in soli dodici mesi, quasi il doppio della media della città. Secondo i dati di uno studio di Fotocasa, il prezzo medio in questo quartiere è salito a circa 20 euro al metro quadrato, quindi affittare un appartamento di 70 metri quadrati significa pagare circa 1.400 euro al mese.
Sanchinarro è nato come nuovo complesso residenziale all’inizio degli anni 2000, pensato per le famiglie della classe media che cercavano più spazio rispetto al centro, ma senza allontanarsi troppo dal centro storico. Due decenni dopo, si è affermato come uno dei grandi poli residenziali del nord, con scuole, centri commerciali e un comodo collegamento con la M-30, la M-40 e l’asse Castellana. Questa combinazione di urbanizzazioni, buoni collegamenti e edifici relativamente nuovi spiega in parte la forte pressione della domanda, sia da parte degli inquilini che lavorano nelle zone commerciali vicine (Cuatro Torres, Las Tablas, La Moraleja) sia da parte dei proprietari che vedono il quartiere come un investimento sicuro.
Madrid, affitti sempre più costosi e diseguali
A livello di quartiere, i dati di Idealista indicano che Puente de Vallecas, San Blas-Canillejas, Vicálvaro e Retiro sono state le zone in cui gli affitti sono cresciuti di più nel 2025, con aumenti compresi tra il 10,5% e il 12,8%, mentre la media della città si è attestata al 9,7%, fino a 22,7 euro/m². Salamanca, Centro, Chamberí e Chamartín rimangono i quartieri più costosi in termini assoluti, con affitti che superano i 25 euro al metro quadrato, ma gli aumenti percentuali più alti si concentrano sempre più in quartieri fino a poco tempo fa considerati alternativi o periferici.
Questo spostamento della pressione verso Sanchinarro, Ensanche de Vallecas o i quartieri a sud e a est riflette un modello già noto, lo spillover: quando il centro raggiunge il limite massimo, la domanda si sposta verso zone più economiche all’interno della città, il che a sua volta fa salire i prezzi in quelle zone e spinge nuovi gruppi verso l’area metropolitana.
Vivere a Sanchinarro nel 2026: un esempio di fattura reale
Immagine concessa da: Jumbero / Wikimedia Commons
Tradotto in numeri concreti, il quadro di Sanchinarro è impressionante . Con una crescita annuale del 19,9% tra dicembre 2024 e dicembre 2025, il quartiere è passato dall’essere un’alternativa “ragionevole” ad avvicinarsi al livello di molte zone consolidate del centro. Oggi affittare un appartamento di 90 metri quadrati costa già circa 1.800 euro al mese, senza contare il garage o il ripostiglio.
Questo illustra bene cosa sta succedendo nei quartieri alla periferia di Madrid, perché non è più la Milla de Oro dove gli affitti aumentano di più in termini comparativi, ma un progetto pensato vent’anni fa per alleggerire i prezzi del centro. Chi si trasferisce ora a Sanchinarro pagherà quasi 250 euro in più al mese rispetto a solo un anno fa per lo stesso appartamento di tre camere.